Az Airbnb a hibás – vagy csak rajta a legkönnyebb számon kérni a lakhatási válságot?

Pakuts Tamás
39 perccel ezelőtt
11 perc olvasás

Mit tervez Brüsszel a rövidtávú lakáskiadás ellen vagy mellett?

Korábbi cikkünkben azt vizsgáltuk, hogyan lehetne rendet tenni a turisztikai célú lakáskiadás magyarországi piacán anélkül, hogy az Airbnb betiltása lenne az egyetlen válasz. Az Európai Unió most ennél jóval tovább menne: ahol veszélybe kerül a megfizethető lakhatás, ott már nemcsak a rövid távú lakáskiadás feltételeit, hanem annak mennyiségét is korlátozhatnák. Csakhogy attól még nem lesz több lakás, hogy megtaláltuk azt a piaci szereplőt, amelyet a legegyszerűbb hibáztatni.

Az Airbnb szabályozásáról szóló vita sokáig elsősorban turisztikai és fogyasztóvédelmi kérdésnek látszott. Be van-e jelentve a szálláshely? Megfelel-e a kötelező biztonsági és higiéniai feltételeknek? Ugyanazt kapja-e a vendég, amit a platformon lefoglalt? Ellenőrzi-e valaki a szolgáltatást, vagy elég hozzá néhány gondosan beállított fénykép, négy dekorációs párna és egy lelkes házigazdai bemutatkozás?

Korábbi cikkünkben, a „Nem az Airbnb-t kell betiltani, hanem végre rendet kell tenni – 15 pontos javaslat a turisztikai célú lakáskiadás új magyar szabályozására” című írásban abból indultunk ki, hogy az Airbnb nem szálláshelytípus, hanem értékesítési platform, ezért nem a platform nevét, hanem a mögötte végzett tevékenységet kell szabályozni.

Különbséget tettünk az alkalmi otthonmegosztó, a saját lakásában szobát kínáló házigazda, a turisztikai célra vásárolt lakást kiadó tulajdonos és a professzionális apartmanüzemeltető között. Ahogyan akkor megfogalmaztuk: „Aki ezt a négy modellt egyetlen »Airbnb« szóval próbálja szabályozni, az már a kiindulópontnál elvesztette a fonalat.”

A most készülő uniós szabályozás éppen ezt a vitát viszi tovább. Már nemcsak azt kell eldönteni, milyen feltételekkel működhessen egy turisztikai célra hasznosított lakás, hanem azt is, hogy lakhatási nyomás esetén korlátozható-e a számuk, az éves működési idejük vagy az új engedélyek kiadása.

Az EU először adatot kért. Most már korlátozna is

Az Airbnb és a hozzá hasonló platformok európai szabályozásában két külön folyamatot kell megkülönböztetni. Az egyik már hatályos, és elsősorban az adatok megszerzéséről, a regisztrációról és az ellenőrizhetőségről szól. A másik még előkészítés alatt áll, és már azt rendezheti, milyen feltételekkel korlátozhatják a tagállamok, a régiók vagy az önkormányzatok a rövid távú lakáskiadás mennyiségét.

Mi változott már 2026-ban?

Az Európai Unió 2024-ben elfogadott, 2026. május 20-tól alkalmazandó rendelete egységesebb adatgyűjtési és adatmegosztási rendszert vezetett be a rövid távú szálláshely-szolgáltatások piacán. A cél az, hogy a hatóságok ne becslésekből, platformokon végzett alkalmi keresésekből és egymással össze nem vethető helyi nyilvántartásokból próbálják megállapítani, hány lakást hasznosítanak turisztikai célra.

A már hatályos uniós szabályozás legfontosabb elemei:

Egységes regisztrációs szám: ahol a tagállam vagy az önkormányzat regisztrációs rendszert működtet, minden egyes szálláshelyhez egyedi azonosító tartozhat.
A regisztrációs szám kötelező megjelenítése: a platformokon közzétett hirdetésekben fel kell tüntetni a szálláshely azonosítóját, így könnyebbé válik a jogszerűtlenül működő kínálat felismerése.
A platformok ellenőrzési kötelezettsége: az Airbnb-nek, a Booking.com-nak és a többi érintett közvetítőnek úgy kell kialakítania a rendszerét, hogy a regisztrációs adatok megadhatók és alapvetően ellenőrizhetők legyenek. Ez nem jelent minden ingatlanra kiterjedő helyszíni minőségellenőrzést, de a platformok már nem tekinthetnek teljesen semleges hirdetőtáblaként saját magukra.
Rendszeres adatszolgáltatás: a platformoknak továbbítaniuk kell az illetékes hatóságoknak többek között a kiadott éjszakák és a vendégek számát, valamint a szálláshely és a szolgáltató azonosításához szükséges információkat.
Központi digitális kapcsolódási pont: a tagállamoknak olyan informatikai rendszert kell létrehozniuk, amelyen keresztül a platformok egységes módon továbbíthatják az adatokat.
A szabálytalan hirdetések könnyebb eltávolítása: ha egy regisztrációs szám hiányzik, érvénytelen vagy visszavonták, a hatóságok pontosabban azonosíthatják az érintett hirdetést, és felléphetnek annak további megjelentetésével szemben.

Ez a rendelet azonban nem vezetett be egységes európai Airbnb-engedélyt, közös éjszakaszámkorlátot vagy általános tiltást. Az EU először azt akarja elérni, hogy a tagállamok és a települések valós adatok alapján dönthessenek.

Mi jöhet a következő uniós szabályozással?

A Reuters által megismert új tervezet ennél jóval tovább menne. Az Európai Bizottság várhatóan olyan közös jogi keretet teremtene, amely világosabban meghatározza, mikor indokolható a rövid távú lakáskiadás korlátozása a megfizethető lakhatás védelmében.

A jelenleg ismert elképzelések és az európai városokban már működő modellek alapján a következő változások jöhetnek:

Meghatározhatják a „lakhatási nyomás” fogalmát. Nem lenne elegendő általánosságban arra hivatkozni, hogy sok az Airbnb vagy drágák a lakások. Olyan mutatókat kellene figyelembe venni, mint a lakásárak és a helyi jövedelmek aránya, a bérleti díjak változása, a lakáskínálat szűkössége, a népesség alakulása és a turisztikai célra használt lakások koncentrációja.
Lehetővé válhat a szálláshelyek számának korlátozása. Egy erősen terhelt városrészben felső határt szabhatnának a rövid távra kiadható lakások vagy az új engedélyek számának.
Éves éjszakaszámkorlátot vezethetnek be. A tagállamok vagy az önkormányzatok meghatározhatnák, hogy egy lakást évente legfeljebb hány napra lehet rövid távon kiadni. Más korlát vonatkozhatna a tulajdonos saját otthonára és az egész évben üzletszerűen működtetett, befektetési célú lakásokra.
Területileg differenciált szabályok jöhetnek. Nem kellene ugyanazt a korlátozást alkalmazni egy túlterhelt történelmi belvárosban és egy turistahiánnyal küzdő vidéki településen. Akár városrészenként vagy kisebb földrajzi egységenként is eltérhetne a szabályozás.
Különbséget tehetnek a magán- és az üzletszerű működés között. Más elbírálás alá kerülhetne az, aki évente néhány hétre kiadja a saját otthonát, és az, aki több lakásból álló apartmanportfóliót üzemeltet.
Korlátozhatják az új piacra lépést. Elképzelhető, hogy egy területen a már működő szolgáltatók folytathatják tevékenységüket, miközben új engedélyt nem adnak ki. Ez azonban könnyen felértékelheti a meglévő jogosultságokat és gyengítheti a versenyt.
Engedélyhez vagy időszakos felülvizsgálathoz köthetik a működést. A regisztráció nem feltétlenül jelentene automatikus, időkorlát nélküli működési jogot. Az engedély megújítása függhetne a helyi lakhatási helyzettől, az adózási és biztonsági megfeleléstől, valamint a társasházi szabályok betartásától.
Szigorúbb platformfelelősség jöhet. A platformoknak nemcsak adatot kellene továbbítaniuk, hanem technikailag meg is akadályozhatnák, hogy érvénytelen engedéllyel, tiltott területen vagy a megengedett éjszakaszám túllépésével lehessen foglalást elfogadni.
Könnyebb lehet a szabálytalan kínálat eltávolítása. A hatóságok gyorsabb és egységesebb eljárásban kérhetnék a jogellenesen működő hirdetések felfüggesztését vagy törlését.
Kötelezővé válhat a korlátozások hatásának mérése. Egy tiltást vagy kvótát időszakonként felül kellene vizsgálni annak alapján, hogy valóban több hosszú távú bérlakás jelent-e meg, mérséklődtek-e a bérleti díjak, és arányban áll-e az eredmény a turisztikai és gazdasági veszteséggel.

Fontos hangsúlyozni, hogy ezek egy része még nem elfogadott szabály, hanem a készülő uniós keret lehetséges tartalma. A jogszabály pontos szövege az előterjesztés, majd az Európai Parlament és a Tanács tárgyalásai során is jelentősen változhat.

Maradhat nemzeti és önkormányzati szabályozás?

Igen. Az EU várhatóan nem Brüsszelből fogja meghatározni, hogy Budapesten, Barcelonában vagy egy balatoni településen hány napra lehet lakást kiadni. A konkrét korlátozásokról továbbra is a tagállamok, régiók és helyi önkormányzatok dönthetnek. Erre már a jelenlegi uniós jog is lehetőséget ad. A 2024/1028-as rendelet kifejezetten kimondja, hogy a tagállamok fenntarthatnak vagy bevezethetnek:

egészségügyi és biztonsági követelményeket;
kötelező minőségi minimumokat;
regisztrációs vagy engedélyezési rendszereket;
területhasználati és építési szabályokat;
lakhatási és bérleti előírásokat;
valamint mennyiségi korlátozásokat.

A nemzeti vagy helyi szabály azonban nem lehet önkényes. Az intézkedésnek közérdekű célt kell szolgálnia, megkülönböztetéstől mentesnek, szükségesnek és arányosnak kell lennie. Az Európai Unió Bírósága már elismerte, hogy a hosszú távú bérlakások hiányának kezelése olyan közérdekű cél lehet, amely indokolhatja a rövid távú lakáskiadás korlátozását. Ettől azonban még minden egyes intézkedésnél bizonyítani kell, hogy valóban fennáll a probléma, és arra nem létezik enyhébb, hasonlóan hatékony megoldás.

Az új uniós szabályozás tehát várhatóan nem elveszi a nemzeti és önkormányzati döntési jogot, hanem korlátok közé helyezi. Megmondhatja, milyen adatokkal kell igazolni a lakhatási nyomást, milyen típusú korlátozások alkalmazhatók, hogyan kell megindokolni azok arányosságát, és mikor szükséges felülvizsgálni az eredményüket.

Ez fontos különbség. Az EU nem feltétlenül azt fogja eldönteni, hol legyen kevesebb Airbnb. Inkább azt követelheti meg, hogy aki korlátozni akarja, előbb bizonyítsa be, miért van erre szükség.

A vendég védelme és a lakhatás védelme nem ugyanaz

A két problémát érdemes különválasztani, mert más bizonyítékokat és más beavatkozást igényelnek.

Ha egy szálláshely nem biztonságos, félrevezető információval értékesít, nem teljesíti a higiéniai minimumokat, nem ad számlát vagy jogszerűtlenül működik, akkor fogyasztóvédelmi és hatósági problémáról beszélünk. Ebben az esetben teljesen mindegy, hogy az ingatlan egy nemzetközi platformon, saját weboldalon vagy egy kapura ragasztott telefonszámmal kínálja magát: ellenőrizni kell, és szabálytalanság esetén szankcionálni.

A lakhatási válság viszont más természetű. Itt azt kell bizonyítani, hogy a rövid távú lakáskiadás érdemben csökkenti a helyben élők számára elérhető lakáskínálatot, növeli a bérleti díjakat vagy az ingatlanárakat, kiszorítja a lakosságot, illetve felborítja egy városrész működését.

A kettő természetesen összefügghet, de nem helyettesíti egymást. Egy hibátlanul működő, minden előírást teljesítő Airbnb is kivonhat egy lakást a hosszú távú piacról. Egy szabálytalanul működő apartman bezárása viszont még nem oldja meg egy olyan város lakhatási problémáját, ahol évtizedek óta kevés lakás épül, gyenge a bérlakásszektor, spekulációs célú ingatlanvásárlások történnek, és a helyi jövedelmek elszakadtak az ingatlanáraktól.

A lakhatási válságot nem lehet néhány gurulós bőröndre ráterhelni.

Van összefüggés, de nincs minden városra érvényes egyszerű képlet

Az Európai Bizottság Közös Kutatóközpontjának Párizs, Milánó és Róma adatait vizsgáló kutatása statisztikailag kimutatható pozitív összefüggést talált a rövid távú lakáskiadás aránya és a meghirdetett ingatlanárak között Milánóban és Rómában. Ez arra utal, hogy a turisztikai hasznosítás bizonyos, erősen terhelt városrészekben valóban hozzájárulhat az ingatlanárak emelkedéséhez.

A kutatás ugyanakkor ennél jóval összetettebb képet mutatott. A rövid távú lakáskiadás és a helyi életminőség kapcsolata nem bizonyult mindenütt azonosnak, és a megkérdezett lakók sem feltétlenül érzékelték élhetetlenebbnek azokat a területeket, ahol erősödött a turisztikai jelenlét. A korreláció ráadásul nem minden esetben bizonyít közvetlen ok-okozati kapcsolatot: a turisták és a befektetők eleve azokat a városrészeket keresik, amelyek vonzóak, jól megközelíthetők és értékesek.

Ezért veszélyes az a politikailag kényelmes gondolat, hogy ahol drága a lakás, ott bizonyára az Airbnb a hibás. Lehet a probléma része, de a mértéke városonként, városrészenként és akár utcánként is eltérhet.

Barcelona történelmi belvárosa, egy római turistaközpont, Budapest VII. kerülete, egy balatoni üdülőtelepülés és egy népességét vesztő magyar falu nem kezelhető azonos szabályokkal. Ami az egyik helyen kiszorítja a lakókat, az a másikon egy üresen álló családi házat, egy helyi vállalkozást vagy akár egy teljes település turisztikai életét tarthatja fenn.

Magyarország már előreszaladt

Budapesten 2025. január 1. és 2026. december 31. között moratórium van érvényben: új magán- és egyéb szálláshelyet nem lehet az NTAK-ban nyilvántartásba venni. A korábban regisztrált szolgáltatók tovább működhetnek, vagyis a főváros gyakorlatilag befagyasztotta a rövid távú lakáskiadás piacát.

Az intézkedéshez jelentős adóemelés is társult. A budapesti tételes átalányadó szobánként évi 38 400 forintról 150 000 forintra, vagyis körülbelül 385 euróra emelkedett.

Terézváros ennél is tovább ment. A VI. kerületben megtartott helyi szavazáson a résztvevők 54 százaléka támogatta a rövid távú lakáskiadás tiltását; a részvétel 20,52 százalék volt. Az önkormányzat ezt követően évi nulla napban határozta meg a magán- és egyéb szálláshelyek kiadhatóságát, így 2026. január 1-jétől gyakorlatilag megszűnt ez a szolgáltatási forma a kerületben.

A budapesti moratórium és a terézvárosi tiltás azonban két nagyon különböző megoldás. A moratórium nem szünteti meg a már működő szálláshelyeket. Ellenkezőleg: megvédi őket az új versenytársaktól. A már megszerzett működési lehetőség így önálló piaci értékké válhat, miközben az új tulajdonosok vagy vállalkozók előtt bezárul a piac. Kevesebb Airbnb ettől még nem feltétlenül lesz, a verseny viszont biztosan gyengül.

A teljes tiltás világosabb, de jóval durvább eszköz. Nem tesz különbséget az évente néhány hétre kiadott saját lakás, az üzletszerűen működtetett apartmanportfólió, a helyben lakó tulajdonos és a távoli befektető között. Nem azt mondja meg, mi lenne az elfogadható működés, hanem megszünteti a működés lehetőségét. A nulla nap egyszerűen ellenőrizhető. Ettől még nem feltétlenül jó szabályozás.

Valóban visszakerülnek ezek a lakások a helyiekhez?

Ez az egész vita legfontosabb, mégis ritkán bizonyított ígérete.

A korlátozások támogatói abból indulnak ki, hogy az Airbnb-ként hasznosított ingatlanok a tiltás vagy a szigorítás után megjelennek a hosszú távú bérleti piacon, növelik a kínálatot, és ezáltal mérséklik a bérleti díjakat. Ez logikusnak hangzik, de nem automatikus.

A tulajdonos dönthet úgy, hogy hosszú távra kiadja a lakást. De el is adhatja, üresen tarthatja, középtávú bérletként kínálhatja, céges lakássá alakíthatja, vagy más jogcímen próbálhatja hasznosítani. A hosszú távú lakáskiadás kockázata, adózása, jogi környezete és várható hozama ugyanúgy befolyásolja a döntését, mint a rövid távú piac korlátozása.

Ha a szabályozás után nem mérjük meg, hány lakás került valóban vissza a helyi bérleti piacra, hogyan változtak a bérleti díjak, mennyi ingatlan maradt üresen, és milyen hatás érte a környék vállalkozásait, akkor nem lakáspolitikát folytatunk, hanem politikai gesztust teszünk.

A szállodák nyernek – de nem biztos, hogy a desztináció is

A rövid távú lakáskiadás korlátozása első pillantásra egyértelműen kedvez a szállodáknak. Csökkenhet a versenytársi kínálat, emelkedhet a kereslet, javulhat a foglaltság, és magasabb szobaárak válhatnak elérhetővé.

Csakhogy az Airbnb és a szálloda nem minden esetben ugyanazért a vendégért versenyez. Egy nagyobb család, több hétre érkező digitális munkavállaló vagy saját konyhát kereső utazó nem feltétlenül fog két-három szállodai szobát lefoglalni azért, mert a kívánt apartman eltűnt a piacról. Lehet, hogy másik városrészt, másik desztinációt vagy egyszerűen rövidebb tartózkodást választ.

Ha egy város csak a magasabb költésű turistákat akarja megtartani, ezt is ki lehet mondani. De ezt ne nevezzük automatikusan fenntarthatóságnak vagy lakhatási politikának. A turisztikai kínálat mesterséges szűkítése könnyen kétsebességes várost hozhat létre, ahol az utazás fokozatosan a tehetősebbek privilégiumává válik.

A szállodák számára a tisztességes verseny nem azt jelenti, hogy minden más szállásformát el kell tüntetni. Azt jelenti, hogy az azonos tevékenységhez tartozó alapvető biztonsági, adózási, adatközlési és fogyasztóvédelmi kötelezettségeket mindenkinek teljesítenie kell.

Nem minden Airbnb egyforma

A szabályozás egyik alapvető hibája, hogy az „Airbnb” szót egységes üzleti modellként kezeli. Pedig – ahogyan azt korábbi cikkünkben is bemutattuk – legalább négy különböző tevékenység rejtőzik mögötte:

az alkalmi otthonmegosztás, amikor valaki a saját távollétében adja ki a lakását;
a saját lakás egyik szobájának kiadása, miközben a házigazda is ott él;
egy különálló, turisztikai célra használt lakás működtetése;
professzionális vállalkozás több ingatlanból álló apartmanportfólióval.

Az első két eset valóban közel áll a platformok eredeti, megosztáson alapuló ígéretéhez. A negyedik már szálláshely-szolgáltatási üzlet, csak recepció, közös terek és sokszor látható személyzet nélkül.

A szabályozásnak ezt a különbséget ismernie kellene. Másként indokolt kezelni azt, aki évente húsz éjszakára adja ki az otthonát, és azt, aki húsz lakást üzemeltet egész évben. Azonos kategóriába kényszeríteni őket egyszerűbb, de szakmailag nehezen védhető.

Mitől lenne értelme a korlátozásoknak?

Az új uniós irány legfontosabb értéke az lehet, hogy a döntésekhez végre adatokat és bizonyítható feltételeket követel. Egy önkormányzat ne azért tilthassa meg a rövid távú lakáskiadást, mert az aktuális politikai hangulatban ez népszerű, hanem azért, mert igazolhatóan kialakult a lakhatási nyomás, és arra a korlátozás arányos választ ad.

Ehhez legalább a következőket kellene megvizsgálni:

mekkora részt képviselnek a rövid távra kiadott teljes lakások a helyi lakásállományból;
ezek milyen arányban működnek egész évben, üzletszerűen;
hogyan változott a hosszú távú kínálat és a helyi jövedelmekhez viszonyított bérleti díj;
hány lakás áll tartósan üresen;
mennyi új lakás épült, és milyen akadályok korlátozzák a kínálat bővülését;
a korábbi korlátozások után valóban több megfizethető bérlakás jelent-e meg;
hogyan változtak a szállodai árak, a vendégéjszakák, a tartózkodási idő és a helyi vállalkozások bevételei.

A korlátozást időszakosan felül is kellene vizsgálni. Ha nem éri el a meghatározott lakhatási célt, módosítani vagy megszüntetni kell. Az egyszer bevezetett tiltás nem válhat örök politikai emlékművé.

Nem tiltani vagy védeni kell, hanem különbséget tenni

A rövid távú lakáskiadás szabályozása indokolt. Szükség van átlátható nyilvántartásra, valós platformadatokra, biztonsági minimumokra, tisztességes adózásra, panaszkezelésre és tényleges fogyasztóvédelemre. A közvetítő platformok sem bújhatnak örökké azzal a magyarázattal a digitális felület mögé, hogy ők csupán egymásra találtatták a vendéget és a házigazdát.

A mennyiségi korlátozás is lehet legitim, ha egy városrész lakásállományának jelentős része tartósan turisztikai célra kerül, a helyi lakosság kiszorulása mérhető, és az enyhébb eszközök nem hoztak eredményt.

De a sorrend nem lehet fordított. Előbb meg kell határozni a problémát, utána bizonyítani annak okait, majd kiválasztani az arányos beavatkozást. Nem előbb betiltani az Airbnb-t, és csak utána remélni, hogy ettől talán olcsóbbak lesznek a lakások.

Az Airbnb nem ártatlan szereplő, de nem is univerzális főbűnös.

Egyes városrészekben valóban hozzájárulhatott a lakások turisztikai célú átalakításához, az árak emelkedéséhez és a helyi élet felborulásához. Másutt viszont olyan férőhelyet, vendégkört és helyi bevételt teremtett, amely szállodai beruházás nélkül nem jött volna létre.

Az Európai Unió akkor tesz jót, ha az új kerettel nem központi tiltást gyárt, hanem kikényszeríti az adatvezérelt, arányos és területileg differenciált döntéseket. Budapestnek pedig nem egyszerűen azt kell majd megmutatnia, hány Airbnb működik, hanem azt is, hogy pontosan milyen lakhatási problémát okoznak, és az eddig bevezetett korlátozások valóban segítettek-e rajta.

Mert ha két év múlva kevesebb lesz a rövid távú szálláshely, több a drága hotelszoba, de egyetlen megfizethető lakással sem lesz több, akkor nem a lakhatási válságot oldottuk meg. Csak találtunk valakit, akire rá lehetett fogni.

KAPCSOLATFELVÉTEL ÉS KONZULTÁCIÓ

Forrás- és irodalomjegyzék

A cikkhez felhasznált jogszabályi, hatósági, iparági és nemzetközi információk a 2026. szeptember 5-i állapotot tükrözik, az összegyűjtéshez, az összevetéséhez és a rendszerezéséhez mesterséges intelligenciát is használtunk (ChatGPT, Claude); a végső szerkesztés, az értelmezés és a következtetések a szalloda.blog szerkesztői álláspontját tükrözik. A cikkhez készülő egyes illusztrációk és infografikai elemek létrehozásában AI-alapú alkalmazásokat is használtunk.

SZAKMAI TARTALOM. VALÓDI TAPASZTALAT.

A turizmus, a szállodaipar, a mobilitás és a vendéglátás szakértői szemmel.

MOBILITÁS - SZÁLLODÁK - VENDÉGLÁTÁS - NEMZETKÖZI KITEKINTÉS - EMBEREK ÉS TELJESÍTMÉNYEK - BEST PRACTICE - VITAINDÍTÓK