.png)
Nem az Airbnb-t kell betiltani, hanem végre rendet kell tenni – 15 pontos javaslat a turisztikai célú lakáskiadás új magyar szabályozására
- Pakuts Tamás
- 1 nappal ezelőtt
- 13 perc olvasás
A rövid távú lakáskiadás önmagában nem ellensége a turizmusnak. Az ellenőrizetlen, engedély nélkül működő és a szállodákkal azonos piacon, de gyakran eltérő feltételekkel versenyző lakás viszont már nem „megosztott otthon”, hanem szabályozási kiskapu. A világ nagyvárosai Szingapúrtól New Yorkon és Párizson át Münchenig keresik a megoldást. Van, ahol gyakorlatilag betiltották, máshol napkorláthoz, társasházi hozzájáruláshoz vagy külön engedélyhez kötötték, és olyan város is akad, ahol külön ellenőri egység vadászik az illegális apartmanokra. Magyarországnak nem másolnia kellene ezeket, hanem végre tanulnia belőlük.
Az Airbnb eredeti ötlete nem volt ördögtől való. A tulajdonos időnként kiadta a saját lakását vagy annak egyik szobáját, a vendég pedig a szállodainál személyesebb és sokszor olcsóbb elhelyezést kapott. Ez valóban lakásmegosztás volt. A modell azonban közben üzletággá vált: befektetők egész lakásportfóliókat vásároltak, lakóépületek alakultak át szétszórt apartmanhotelekké, miközben a jogi kategória sok helyen továbbra is úgy tett, mintha egy magánember évente néhány hétre átengedné a kanapéját.
Ma már legalább négy különböző tevékenység bújik meg ugyanazon fogalom mögött. Van az alkalmi otthonmegosztó, aki saját távollétében adja ki a lakását. Van a lakásában egy szobát kínáló házigazda. Van a kifejezetten turisztikai hasznosításra vásárolt második vagy sokadik lakás. És van a professzionális üzemeltető, aki több tucat apartmant kezel recepció, ármenedzsment, takarítás, karbantartás és értékesítési rendszer mellett. Aki ezt a négy modellt egyetlen „Airbnb” szóval próbálja szabályozni, az már a kiindulópontnál elvesztette a fonalat.
Nem a platform a szálláshely
Az Airbnb nem szálláshelytípus, hanem értékesítési platform. Ahogyan a Booking.com sem szálloda, az Expedia sem utazási iroda, a Google Hotels pedig nem minősítő hatóság. A szabályozásnak ezért nem az alkalmazás nevét, hanem a mögötte végzett tevékenységet kellene vizsgálnia.
Egy saját otthonában évente húsz éjszakát értékesítő tulajdonos nem azonos egy húsz lakást kezelő vállalkozással. Ugyanakkor a második szereplő attól még nem lesz kevésbé professzionális, hogy nincs az épület homlokzatán szállodanév, és a vendég egy kulcsszéfben találja meg a belépőkártyát.
A valódi kérdés tehát nem az, hogy szeretjük-e az Airbnb-t. A valódi kérdés az, hogy mit tekintünk lakhatásnak, mit turisztikai szolgáltatásnak, és milyen ponttól várjuk el ugyanazt a felelősséget, amelyet egy szállodától természetesnek veszünk.
Szingapúr: ahol a lakás nem lehet álruhás szálloda
A szabályozási skála egyik végén Szingapúr áll. Magáncélú lakóingatlanban három egymást követő hónapnál rövidebb tartózkodásra szállást kínálni jogellenes. A napi vagy heti turistakiadás tehát gyakorlatilag tilos, függetlenül attól, hogy Airbnb-n, más platformon vagy közvetlenül értékesítik.
Az indoklás világos: a lakóingatlan elsődleges rendeltetése a hosszú távú lakhatás, a folyamatos vendégforgás pedig érinti a biztonságot, a magánéletet és a lakóközösség jellegét. A hatóság nemcsak a szolgáltatót ellenőrizheti, hanem a társasházi kezelőkkel és biztonsági szolgálatokkal is együttműködik. Az illegális tevékenységet a lakók közvetlenül bejelenthetik. A szabályozás részleteit a szingapúri Urban Redevelopment Authority foglalja össze.
Ez kemény megoldás, és Magyarországon sem szükséges, sem kívánatos volna országosan lemásolni. Arra azonban jó példa, hogy egy állam eldöntheti: a lakás nem változhat automatikusan szállodává csak azért, mert az interneten könnyű hozzá vendéget találni.
New York: a házigazda maradjon is házigazda
New Yorkban harminc napnál rövidebb időre teljes lakást kiadni főszabály szerint nem lehet. Rövid távú vendégfogadás akkor lehetséges, ha a házigazda ugyanabban a lakásban marad, egyszerre legfeljebb két fizető vendéget fogad, és a vendégek hozzáférnek a lakás kijárataihoz és közös helyiségeihez.
A szolgáltatónak regisztrálnia kell a polgármesteri hivatal különleges végrehajtási egységénél, a platformok pedig nem dolgozhatnak fel foglalást nem regisztrált szálláshely részére. Ez az a pont, ahol az amerikai szabályozás nem elégszik meg azzal, hogy a hirdetésben valaki beír egy tetszőleges számsort. A platformnak is van feladata és felelőssége. A hatályos feltételeket a New York-i önkormányzat tájékoztatója részletezi.
New York ezzel gyakorlatilag visszaterelte a modellt az eredeti jelentéséhez: ha valaki otthonmegosztást hirdet, akkor valóban legyen ott az otthona és lehetőleg ő maga is. A húszlakásos, személyzet nélküli apartmanüzem már nem fér bele a „házigazda” romantikus fogalmába.
Amszterdam: harminc éjszaka, négy vendég és előzetes bejelentés
Amszterdamban csak a tulajdonos vagy használó fő lakóhelye adható ki turistáknak. Engedély szükséges, a kiadást minden alkalommal előre be kell jelenteni, egyszerre legfeljebb négy vendég fogadható, az általános éves korlát pedig harminc éjszaka. A belváros és De Pijp egyes részein tizenöt éjszakás limit is alkalmazható.
Az engedély időben korlátozott, a hirdetésben fel kell tüntetni a regisztrációs számot, és a szabálytalanság több ezer eurós bírságot vonhat maga után. Az amszterdami önkormányzat tájékoztatója különbséget tesz az alkalmi lakáskiadás és a kereskedelmi működés között.
A rendszer egyik legfontosabb eleme az előzetes bejelentés. A hatóság nem évekkel később, egy adóbevallásból próbálja kitalálni, hogy hány napot értékesítettek, hanem elvileg a vendég érkezése előtt tudomást szerez róla. A szabály így ellenőrizhetővé válik, és nem puszta honlapon közzétett kívánság marad.
Párizs: kilencven nap és a kulcsszéfek elleni hadjárat
Párizsban a fő lakóhely évente legfeljebb kilencven napra adható ki turisztikai céllal, és kötelező a regisztrációs szám feltüntetése. A második lakás esetében ennél jóval szigorúbb a rendszer: használatváltási engedélyre és sok esetben úgynevezett kompenzációra van szükség. Ez azt jelenti, hogy a turisztikai hasznosítással a lakáspiacról kivont ingatlant más, korábban nem lakásként használt terület lakássá alakításával kell ellensúlyozni.
A város 2025-ben a közterületi berendezésekre szerelt kulcsszéfeket is megtiltotta. Első látásra ez a szabályozás furcsább elemei közé tartozik, valójában azonban nagyon is jelképes. A korlátra, lámpaoszlopra vagy utcabútorra akasztott kulcsszéf a személytelen, recepció és helyi kapcsolattartó nélkül működő apartmanüzem egyik leglátványosabb tünete lett. A párizsi feltételek és szankciók a város hivatalos oldalán olvashatók.
Párizsban az engedély nélküli másodiklakás-kiadás bírsága elérheti a százezer eurót, és további napi, négyzetméter-alapú kényszerítő bírság is társulhat hozzá. Ez már nem az a szabályozási kultúra, amelyben a jogsértés legnagyobb következménye egy automatikus figyelmeztető e-mail.
Katalónia és Barcelona: a lakhatási válság vészféke
Katalónia 262 olyan településen szigorította a turisztikai lakások működését, ahol lakhatási problémák vannak, magas a rövid távú lakások aránya, vagy mindkettő egyszerre jelentkezik. Ezekben a településekben új turisztikai lakás csak előzetes településrendezési engedéllyel nyitható. Az engedély öt évre szól és megújítható, az önkormányzatok pedig legfeljebb tíz turisztikai lakást engedélyezhetnek száz lakosra vetítve.
A már működő szálláshelyek sem kaptak automatikusan örök jogot: átmeneti időn belül nekik is új engedélyt kell kérniük, vagy meg kell szüntetniük a tevékenységet. A katalán kormány tájékoztatása szerint a rendszer több mint 95 ezer már létező turisztikai lakást érinthet. A részleteket a katalán kormány vállalkozási portálja ismerteti.
Barcelona politikai célja ennél is radikálisabb: a városvezetés a jelenlegi mintegy tízezer turisztikai lakás engedélyének 2028 utáni meg nem újításával számol. Ennek gyakorlati és jogi megvalósítása még viták tárgya, ezért ezt nem kész tényként, hanem világos politikai irányként érdemes kezelni.
A katalán modell legfontosabb tanulsága nem a konkrét darabszám. Hanem az, hogy ugyanaz a szabály nem feltétlenül helyes egy lakhatási válsággal küzdő belvárosban és egy elnéptelenedő, turisztikai kapacitáshiányos vidéki településen.
London: a szabály önmagában kevés
Londonban egy lakóingatlan főszabály szerint legfeljebb kilencven éjszakára használható rövid távú szállásként egy naptári évben anélkül, hogy ehhez tervezési engedélyre lenne szükség. A szabály papíron egyértelmű, az ellenőrzés azonban töredezett, a kerületek kapacitása eltérő, a platformadatokhoz való hozzáférés pedig hosszú ideig nem biztosított olyan rendszerszintű rálátást, amely a korlátot minden hirdetésnél valóban kikényszeríthetővé tette volna.
London ezért jó példa arra, hogy a napkorlát nem szabályozás, ha nincs mögötte automatikus adat, platformfelelősség és ellenőrző szervezet. Egy jogszabály attól még nem működik, hogy szépen mutat egy önkormányzati tájékoztatóban.
Berlin: nem mindegy, hogy egy szobát vagy az egész lakást adják ki
Berlin a lakások rendeltetésellenes használatát tiltó rendszerben kezeli a rövid távú kiadást. A fő lakóhely egy részének turisztikai hasznosítása könnyebben engedhető, ha a lakás több mint fele továbbra is lakhatási célra szolgál. A teljes lakás vagy a második lakás kiadása már szigorúbb feltételekhez és időbeli korláthoz kötött; a második lakás turisztikai célú hasznosításánál jellemzően évi kilencven nap a határ.
Ez a megközelítés használhatóbb annál, mint amikor a jogalkotó csak megszámolja az éjszakákat. A lakás egyik szobájának kiadása ugyanis kevésbé von el lakóingatlant a helyi piactól, mint amikor egy teljes ingatlan egész évben kizárólag turistákat fogad. A berlini engedélyezés feltételeit a Berlin Service Portal mutatja be.
München: az Airbnb-rendőrség nem városi legenda
Münchenben a lakóingatlan évi nyolc hétnél hosszabb turisztikai célú használata már rendeltetésellenes hasznosításnak minősülhet, és engedélyhez kötött. Ha a lakás kevesebb mint felét használják más célra, miközben a többi rész továbbra is tényleges lakófunkciót tölt be, a szabályozás megengedőbb lehet.
A jogellenes rendeltetésváltás miatt kiszabható bírság elérheti az ötszázezer eurót szabálysértésenként. A város külön lakásállomány-védelmi szervezeti egységet működtet, amely bejelentéseket vizsgál, adatokat gyűjt és helyszíni ügyeket kezel. A német sajtó és a köznyelv ezt időnként „Airbnb-rendőrségként” emlegeti, de természetesen nem klasszikus rendőri szervről van szó. Specializált önkormányzati ellenőrökről beszélünk, akiknek nem mellékfeladata az illegális turisztikai lakások vizsgálata, hanem maga a munkájuk.
A város hivatalos szabályai a müncheni önkormányzat oldalán érhetők el. München legfontosabb üzenete egyszerű: ha egy város komolyan gondolja a szabályozást, akkor embert, adatot, hatáskört és szankciót is rendel mellé.
Bécsben sincs nyugta a lakáskiadóknak az ellenőröktől
Bécsben a lakások turisztikai használatát építésügyi és területhasználati szabályok korlátozzák, a város pedig kilencfős szakértői csoportot hozott létre az illegális apartmanok felderítésére. A munka nem merül ki az online hirdetések nézegetésében. Adatokat vetnek össze, helyszíni ellenőrzéseket tartanak, és az épület tényleges használatát is vizsgálják.
Egy 2025-ös célzott akció során a bécsi építési rendészet két illegális hotelt tárt fel, és 34 ügyben tett feljelentést. A bécsi városháza közleménye jól mutatja, milyen az, amikor egy önkormányzat nemcsak szabályt alkot, hanem ellenőriz is.
Az „illegális hotel” kifejezés itt különösen találó. Ha valaki több lakást egységes rendszerben, folyamatos vendégforgalommal, kereskedelmi céllal működtet, akkor annak gazdasági tartalma szálláshely-szolgáltatás. A lakásajtóra ragasztott „privát” felirat ezen nem változtat.
Japán: 180 nap és 3,3 négyzetméter vendégenként
Japán országos magánszálláshely-szabályozása legfeljebb évi 180 napban határozza meg a működést, de a helyi önkormányzatok további korlátozásokat is bevezethetnek. A szolgáltatóknak rendszeresen jelenteniük kell a működési napokat és a vendégforgalmat, továbbá vendégenként legalább 3,3 négyzetméter alapterületet kell biztosítaniuk.
Ez első hallásra a furcsább szabályok közé tartozik, valójában azonban ugyanazt az elvet követi, amelyet egy szállodánál magától értetődőnek tekintünk: a kapacitás nem a tulajdonos fantáziájától, hanem a helyiség valós méretétől és biztonságos használhatóságától függ. A japán szabályozásról a japán turisztikai hatóság angol nyelvű portálja ad tájékoztatást.
Portugália: egyszerű belépés, de valódi felelősség
Portugália hagyományosan megengedőbb modellje az Alojamento Local kategóriára épül. A működés regisztrációhoz kötött, az önkormányzatok azonban lakhatási nyomás esetén korlátozott területeket jelölhetnek ki. A szolgáltatónak felelősségbiztosítással is rendelkeznie kell.
Ez fontos középút. Az engedélyezés lehet gyors és digitális, de ebből nem következik, hogy a működésnek következmények nélkülinek kell lennie. A vállalkozóbarát rendszer nem azonos az ellenőrzés hiányával.
Magyarországon adat van, de rend még nincs
Magyarország technikailag nem a nulláról indul. A szálláshelyet nyilvántartásba kell venni, NTAK-regisztrációra, szálláshelykezelő szoftverre, napi adatszolgáltatásra, vendégadat-rögzítésre és szálláshely-minősítésre van szükség. Az online hirdetésben 2020 óta fel kell tüntetni az NTAK-regisztrációs számot és a szálláshely típusát. Az NTAK tájékoztatója szerint a regisztrációt és a napi adatszolgáltatást a területileg illetékes jegyző ellenőrzi.
Budapesten 2025. január 1. és 2026. december 31. között nem regisztrálható új magán- vagy egyéb szálláshely az NTAK-ban, és az önkormányzatok sem adnak ki ezekre új nyilvántartásba vételi igazolást. Ez azonban moratórium, nem végleges szabályozási modell. Időt vásárol, de önmagában nem mondja meg, mi történjen utána.
Az NTAK révén Magyarországnak elvileg több adata lehet a szálláshelyek működéséről, mint számos nyugat-európai országnak. A probléma nem feltétlenül az információ hiánya, hanem az adatok, a platformok, a jegyzői nyilvántartások, a társasházi szabályok és a tényleges helyszíni ellenőrzés közötti kapcsolat gyengesége.
Ha egy hirdetésben szereplő azonosító nem ellenőrizhető automatikusan, ha ugyanaz a lakás több hirdetésként jelenhet meg, és ha a jogellenes működés feltárása alapvetően a szomszéd kitartásán múlik, akkor a rendszer digitalizált ugyan, de még nem feltétlenül hatékony.
Booking.com: amikor szállodára keresel és apartmant ajánl az algoritmus
A Booking.com problémája nem az, hogy apartmanokat is értékesít. A probléma az, hogy a felület gyakran egyazon versenytérben mutat szállodát, panziót, apartmant, magánlakást, vendégházat és olykor nehezen értelmezhető fantázianevű szálláshelyet.
A vendég szállodára keres, de apartmanokat is kap. Az eredménylista ezzel azt a benyomást keltheti, mintha a termékek összehasonlíthatók lennének, miközben teljesen eltérhet a recepciós jelenlét, a takarítás gyakorisága, a biztonság, a panaszkezelés, az akadálymentesség, a személyzet elérhetősége és a hatósági minősítés.
A Booking.com rendelkezik olyan technikai megoldással, amelyen keresztül engedélyezési adatokat kérhet be a szolgáltatóktól. De az adat bekérése és a hatósági érvényesség valós idejű ellenőrzése nem ugyanaz. Ha a platform egy beírt engedélyszámot megjelenít, attól még nem bizonyított, hogy az engedély valóban létezik, arra az ingatlanra vonatkozik, az adott tevékenységet engedi, és még hatályos.
Ugyanez a gond a minőséggel. A Booking.com apartmanoknál, nyaralóknál és villáknál egytől ötig terjedő „Quality Rating” értéket jeleníthet meg. Ez nem hivatalos csillagbesorolás és nem feltétlenül helyszíni minőségellenőrzés eredménye. A platform saját tájékoztatása szerint a minősítést gépi tanulás számítja ki több mint négyszáz tényezőből, köztük a felszereltségből, a lakás konfigurációjából, a feltöltött fényképekből, a vendégértékelésekből és a korábbi foglalási adatokból. Ezt maga a Booking.com működési tájékoztatója ismerteti.
Vagyis a sárga négyzet nem feltétlenül azt jelenti, hogy egy független szakember megjelent, felmérte a szobát, ellenőrizte a menekülési útvonalat, kipróbálta a füstérzékelőt, megszámolta a konnektorokat és benézett az ágy alá. Sokkal inkább azt jelzi, hogy az algoritmus milyen kategóriába sorolta az ingatlant a rendelkezésére álló adatokból. Ez kereskedelmi tájékoztatás lehet, de hatósági vagy független minőség-ellenőrzésnek nevezni félrevezető volna.
A rangsor sem független szakmai minősítés. A megjelenés sorrendjét a relevancia és a vendég várható választása mellett kereskedelmi tényezők, partnerprogramok, jutalékhoz kapcsolódó konstrukciók és promóciók is befolyásolhatják. A vendég azonban nem biztos, hogy mindezt érzékeli, amikor egy „ajánlott” szálláshelyet lát a lista elején.
A Gazdasági Versenyhivatal online szállásközvetítési piacot vizsgáló jelentése szerint a Booking.com súlya a magyar szálláshelyek értékesítésében rendkívül jelentős. A megkérdezett szolgáltatók körülbelül kétharmada használta a platformot, közel kilencven százalékuk pedig úgy nyilatkozott, hogy azon keresztül sok vendéget tud elérni. Ez már nem egyszerű értékesítési csatorna, hanem piaci infrastruktúra. Márpedig aki infrastruktúrává nő, annak a felelőssége sem maradhat egy hirdetési újságé. A részletes megállapításokat a GVH jelentése tartalmazza.
A platformok nem mondhatják egyszerre azt, hogy globális technológiai vállalatként képesek a keresések, árak, jutalékok, értékelések és vendégviselkedés másodpercenkénti feldolgozására, de egy szálláshely engedélyének ellenőrzése már megoldhatatlan adminisztratív teher. Ha az algoritmus négyszáz tényezőből képes minőséget becsülni, talán egy hatósági adatbázissal való összeköttetés sem sci-fi.
A BookBudapest megmutatja, hogyan kellene átláthatóan beszélni a tulajdonosokkal
A hazai piacon is van jó példa. A BookBudapest tulajdonosi oldala nem pusztán magas bevételt ígér, hanem megpróbálja előre bemutatni, mivel jár egy budapesti lakás turisztikai hasznosítása. A tulajdonos megadhatja a kerületet, a lakás méretét, a szobák és férőhelyek számát, a közös költséget, a rezsit, az internetet és más kiadásokat, a kalkulátor pedig számol az értékesítési jutalékokkal, az üzemeltetési díjjal, az idegenforgalmi adóval és több további költségelemmel.
A cég tájékoztatása szerint a kezelési díj az üzemeltető által ténylegesen megkapott összeg 25 százaléka, vagyis platformos foglalásnál a közvetítői jutalék levonása utáni bevétel képezi az alapot. Közvetlen foglalás esetén külön értékesítési költséggel is számolnak. A tulajdonos hozzáférést kap a SabeeApp rendszerhez, követheti a foglalásokat és tételes elszámolást kaphat. A modellhez vendégkommunikáció, dinamikus árazás, takarítás, karbantartási koordináció, számlázási és NTAK-támogatás is kapcsolódik.
Különösen korrekt, hogy a kalkuláció nem próbálja összekeverni a pénzügyi várakozást a működés jogszerűségével. Attól, hogy egy lakás várható bevétele kiszámítható, még nem biztos, hogy az adott kerületben vagy társasházban engedélyezhető a turisztikai hasznosítása.
A BookBudapest saját közlése szerint 2024–2025-ben 95,6 százalékos átlagos foglaltságot ért el, több mint 3100 visszaigazolt foglalással és 95 országból érkező vendégekkel.
A tisztességes apartmanüzemeltetés nem ott kezdődik, hogy megígérik a tulajdonosnak a legmagasabb bevételt, hanem ott, hogy előre megmutatják, abból ki, milyen jogcímen és mennyit von le.
A kalkulátor közvetlenül ezen a linken érhető el és valódi közérdekű szolgáltatást jelent a tulajdonosoknak és befektetőknek a hangzatos bevételi ígéretek piacán kijózanító jelleggel.
Mit kellene tennie Magyarországnak?
A magyar szabályozásnak nem országos tiltással és nem is korlátlan engedékenységgel kellene válaszolnia. Egy balatoni vagy kelet-magyarországi település turisztikai és lakhatási helyzete nem azonos Budapest belső kerületeiével. A szabályoknak ezt a különbséget követniük kellene.
Az alábbi tizenöt pont egyszerre védené a lakókat, biztosítaná a tisztességes versenyt, és hagyna teret a jogszerűen működő szolgáltatóknak.
# | Javaslat | Rövid összefoglaló |
1. | Négy működési kategória | Különüljön el az alkalmi otthonmegosztás, a szobakiadás, a befektetési célú lakáskiadás és a professzionális apartmanüzemeltetés. |
2. | Országos keret, helyi szabályok | Az állam határozza meg az alapkövetelményeket, az önkormányzat pedig a helyi lakáspiaci és turisztikai helyzethez igazíthassa azokat. |
3. | Differenciált napkorlát | A saját otthon alkalmi kiadása, a második lakás és az üzletszerű működés ne essen azonos éves korlátozás alá. |
4. | Érdemi társasházi döntés | Új engedélyhez legyen szükség minősített társasházi támogatásra; lakóépület ne válhasson a lakók akarata ellenére apartmanhotellé. |
5. | Arányos közteherviselés | Az alkalmi magánszálláshely és a több lakást működtető üzleti szereplő ne ugyanazon kedvezményes logika szerint adózzon. |
6. | Kötelező nettó bevételi kalkuláció | A tulajdonos előre lássa a jutalékokat, adókat, működési költségeket és a ténylegesen nála maradó összeget. |
7. | Egy ingatlan, egy ellenőrizhető azonosító | Érvényes nyilvántartási szám nélkül hirdetést egyetlen platform se tehessen közzé. |
8. | Valós idejű platformellenőrzés | A platform ne csak bekérje az engedélyszámot, hanem automatikusan ellenőrizze is a hatósági adatbázisban. |
9. | Biztosítás és biztonsági minimum | Legyen kötelező felelősségbiztosítás, füst- és szén-monoxid-érzékelő, menekülési tájékoztató és kapacitási minimum. |
10. | Elérhető helyi kapcsolattartó | Panasz, káresemény vagy üzemzavar esetén rövid időn belül intézkedni képes személy tartozzon minden szálláshelyhez. |
11. | Időszakosan felülvizsgált engedély | Az engedély ne legyen örök és automatikusan átruházható; ismételt szabálysértés esetén legyen visszavonható. |
12. | Lakáspiaci vészfék | Lakhatási válsággal küzdő körzetekben korlátozható legyen az új engedélyek száma vagy a kiadható napok mennyisége. |
13. | Fejlesztési ösztönzők | Ahol kevés a szálláskapacitás és nincs lakhatási nyomás, ott egyszerűbb engedélyezés segítse a kínálat fejlődését. |
14. | Külön ellenőrzési egység | Münchenhez és Bécshez hasonlóan specializált önkormányzati csoport ellenőrizze a hirdetéseket, engedélyeket és ingatlanokat. |
15. | Valódi platformfelelősség | A platformok különítsék el egyértelműen a szállodákat és a lakásokat, ellenőrizzék a jogosultságot, és feleljenek a jogellenes kínálatért. |
Ez a tizenöt pont nem az Airbnb betiltásának programja. Éppen ellenkezőleg: annak feltételeit teremtené meg, hogy a rövid távú lakáskiadás legális, ellenőrizhető és a szállodákkal szemben is vállalható módon működhessen.
Aki betartja a szabályokat, annak legyen kiszámítható a működése. Aki viszont engedély nélkül, lakóházat apartmanhotellé alakítva vagy ellenőrizetlen platformokon kereskedik, annak ne egy figyelmeztető e-mail legyen a legnagyobb üzleti kockázata.
Az adózás külön cikket érdemel
A rövid távú lakáskiadás adózása szándékosan nem része ennek az elemzésnek. Nem azért, mert mellékes, hanem azért, mert önmagában is külön cikket igényel. Nemzetközi kitekintéssel kell összehasonlítani a magyar magánszálláshelyek, az üzletszerű apartmanüzemeltetők és a szállodák terheit: az áfát, a tételes átalányadót, a turizmusfejlesztési hozzájárulást, az idegenforgalmi adót, a helyi iparűzési és építményadókat, a munkabérek terheit, valamint a külföldi platformok jutaléka után fizetendő áfát.
A kérdés ugyanis nem az, hogy egy magánszálláshely pontosan ugyanúgy adózzon-e, mint egy százszobás hotel. Nyilvánvalóan nem. A kérdés az, hogy egy húsz–ötven lakást működtető professzionális apartmanhálózat meddig kezelhető még ugyanazzal a logikával, mint egy magánember időnként kiadott vendégszobája.
Erre a következő cikkben érdemes számokkal válaszolni.
Nem tiltásra, hanem működő szabályozásra van szükség
A rövid távú lakáskiadás lehet a turizmus hasznos és innovatív része. Kapacitást teremthet rendezvények idején, életet vihet olyan térségekbe, ahol nem épülne szálloda, és olyan vendégigényeket szolgálhat ki, amelyeket a hagyományos szálláshelyek kevésbé tudnak lefedni. Ehhez azonban világos különbséget kell tenni otthonmegosztás és üzletszerű szálláshely-szolgáltatás között.
Nem igazságos minden lakáskiadót adócsalónak, minden vendéget rendbontónak és minden apartmant lakáspiaci katasztrófának tekinteni. De az sem tisztességes, ha egy lakásból működő professzionális szállásüzem úgy versenyezhet a szállodával, hogy a vendég ugyanazon a Booking.com-listán látja őket, miközben az engedélyezés, az ellenőrzés, a minőségbiztosítás, a helyi jelenlét és a felelősségvállalás nem feltétlenül azonos.
Magyarországnak minden szükséges technikai alapja megvan egy korszerű rendszerhez. Van NTAK, van digitális adatszolgáltatás, van szálláshely-minősítés, vannak önkormányzati nyilvántartások, és hamarosan az európai adatmegosztási szabályozás is több információt követel majd a platformoktól. Ami hiányzik, az az összekapcsolás, a következetes ellenőrzés és a politikai döntés arról, hogy milyen városokat és milyen turizmust akarunk. Mert ahol a profit automatikus, ott a felelősség sem maradhat önkéntes.
A szerzőről
Pakuts Tamás közel 35 éve dolgozik a légiközlekedés és a turizmus nemzetközi világában, több mint 25 éve pedig a szállodaipar és a vendéglátás működését is belülről ismeri.
Pályája során légitársaságok, repülőterek, szállodák, szállodaláncok és hajóstársaságok vezetőjeként, fejlesztőjeként és tanácsadójaként dolgozott. Nemcsak elemezte ezek működését: operatív felelősséget vállalt, válsághelyzeteket kezelt, szervezeteket épített újjá, új üzleti modelleket alakított ki, és mérhető eredmények elérésében vett részt.
Tanácsadói munkájának értékét az adja, hogy a stratégiai összefüggéseket a napi működés valóságával együtt látja. Gyorsan felismeri, hol veszít pénzt, időt, vendéget vagy munkatársat egy vállalkozás, és azt is, milyen változtatásokkal lehet ebből fenntartható versenyelőnyt teremteni.
Nem kész recepteket és látványos prezentációkat értékesít, hanem tapasztalatra épülő, végrehajtható megoldásokat. Olyan tulajdonosokkal és vezetőkkel dolgozik, akik nem pusztán tanácsot szeretnének kérni, hanem jobb döntéseket, eredményesebb működést és valódi változást akarnak elérni.
Nemzetközi szakértők csapatával jelenleg is több országban támogat szállodaipari, turisztikai és légiközlekedési vállalkozásokat stratégiai fejlesztésben, működési átvilágításban, válságkezelésben, vezetőfejlesztésben és új, nemzetközileg is figyelemre méltó projektek megvalósításában.
Ha vállalkozása fontos döntés, átalakulás vagy új fejlesztés előtt áll, érdemes még azelőtt beszélnünk, hogy a problémák költségesebbé, a lehetőségek pedig elszalasztott alkalommá válnának.
Felhasznált és ajánlott források
A cikkben szereplő információk kutatását és a képi koncepciókat AI-eszközök (ChatGPT, Claude) támogatásával állítottam össze.
Hozzászólások